Jurisprudência: Pretensão estimatória (quanti minoris). Negócio jurídico. Vício redibitório. Direito de uso, gozo e fruição da área de laje da cobertura. Autorização municipal posterior. Afastamento da pretensão de abatimento do preço

DESTAQUE

O saneamento de vício redibitório limitador do uso, gozo e fruição da área de terraço na cobertura de imóvel objeto de negócio jurídico de compra e venda – que garante o seu uso de acordo com a destinação e impede a diminuição do valor –, afasta o pleito de abatimento do preço.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

A principal discussão dos autos está em definir sobre a possibilidade de abatimento do preço de imóvel que, apesar de vendido com direito de uso, gozo e fruição da área de laje na cobertura, tal direito só veio realmente a existir após autorização legislativa de Prefeitura, três anos após ao ajuizamento da demanda e à celebração do negócio jurídico. Inicialmente, importante destacar que no presente caso não se trata de direito real de laje (Lei n. 13.465/2017), já que se está, em verdade, diante de uma projeção de parte ideal do mesmo apartamento – o terraço cobertura (espécie de acessão/benfeitoria) – de titularidade única, com o mesmo número de matrícula, sem desdobramento da propriedade, não se tratando de unidade autônoma nem funcionalmente independente. O Código Civil de 2002, nos arts. 441 e 442, garante ao adquirente a possibilidade de reclamar abatimento do preço de coisa com vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminuam o valor. Ocorre que, na espécie, apesar de realmente ter-se reconhecido um vício oculto inicial, a coisa acabou por não ficar nem imprópria para o consumo, nem teve o seu valor diminuído, justamente em razão de ter sido sanada a anterior limitação administrativa, que permitiu a construção do gabarito nos termos em que contratado. No tocante à compra e venda de imóvel, o art. 500 do Código Civil estabelece que, na venda ad mensuram, em que a extensão exata do imóvel é fundamental para a correspondência do preço com o valor da coisa, possuindo a área dimensões menores do que a anunciada, poderá o adquirente exigir o seu complemento, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço. No entanto, no caso analisado, não houve a venda de área em extensão inferior à prometida, já que o direito de uso de dois pavimentos – inferior e cobertura -, acabou sendo efetivamente cumprido. Nessa ordem de ideias, não há falar em direito de abatimento na espécie, visto que, mesmo que em momento posterior ao ajuizamento da demanda e advindo de conduta de terceiro, fato é que o adquirente acabou recebendo o seu imóvel nos exatos moldes em que fora pactuado. Vale destacar, por fim, que, em tese e se for o caso, a parte poderá pleitear eventual indenização pelos danos materiais decorrentes do período em que acabou ficando impedida de exercer seu direito de uso, gozo e fruição da laje cobertura. REsp 1.478.254-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, por unanimidade, julgado em 8/8/2017, DJe 4/9/2017.

Publicação: 27 de setembro de 2017.

Fonte: Informativo de Jurisprudência do STJ nº. 0610