Informativo de Jurisprudência do STJ destaca nulidade de compra e venda imobiliária

Processo: REsp 1.969.648-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 18/10/2022, DJe 21/10/2022.

Ramo do Direito: Direito Civil

Tema: Nulidade de compra e venda imobiliária. Simulação em detrimento da partilha de bens do casal. Negociação entre empresas de “fachada”. Existência de subordinação e parentesco entre os sócios das empresas envolvidas. Simulação manifestamente demonstrada.

Destaque

O reconhecimento de simulação na compra e venda de imóvel em detrimento da partilha de bens do casal gera nulidade do negócio e garante o direito à meação a ex-cônjuge.

Informações do inteiro teor

Na análise do vício da simulação, devem ser considerados os seguintes elementos: a consciência dos envolvidos na declaração do ato, sabidamente divergente de sua vontade íntima; a intenção enganosa em relação a terceiros; e o conluio entre os participantes do negócio.

Segundo a doutrina, são indícios palpáveis para a conclusão positiva de simulação: alienação de todo o patrimônio do agente ou de grande parte dele; relações já citadas de parentesco ou amizade íntima entre os simuladores, bem como relação de dependência hierárquica ou meramente empregatícia ou moral; antecedentes e a personalidade do simulador; existência de outros atos semelhantes praticados por ele; decantada falta de possibilidade financeira do adquirente: preço vil; não-transferência de numerário no ato nas contas bancárias dos participantes; continuação do alienante na posse da coisa alienada; o fato de o adquirente não conhecer a coisa adquirida.

No caso, as circunstâncias que evidenciam seguramente a ocorrência de simulação no negócio jurídico envolvendo a compra e venda do imóvel, em detrimento à meação de bens: (1) imóvel que desde a aquisição foi utilizado como residência do casal e do filho; (2) parentesco e subordinação entre os sócios das empresas “de fachada”, envolvidas na compra do imóvel, e o ex-marido; (3) ausência de comprovação de transferência bancária em dinheiro entre tais empresas para a aquisição do imóvel; (4) comprovação de que o ex-marido era o administrador de fato e movimentava as contas bancárias de tais empresas envolvidas no negócio; (5) diversas denúncias, ações judiciais e investigações acerca de envolvimento do ex-marido e outros em esquemas de blindagem de patrimônio; e (6) ajuizamento de ação declaratória de impenhorabilidade do imóvel, por parte ex-marido, sob o fundamento de se tratar de bem de família.

A simulação como causa de nulidade (não de anulabilidade), do negócio jurídico e, dessa forma, como regra de ordem pública que é, pode ser declarada até mesmo de ofício pelo juiz da causa (art. 168, parágrafo único, do CC/2002).

Nesse sentido, o art. 167 do CC/2002 é claro ao prescrever que é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

E ainda, o enunciado n. 294 da IV Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal pontuou que sendo a simulação uma causa de nulidade do negócio jurídico, pode ser alegada por uma das partes contra a outra.

Fonte: Informativo de Jurisprudência